Tržište nekretnina u Srbiji: Šta nas očekuje u 2021. godini?

Burna i po svemu specifična 2020. godina ostavila je traga i na svetskom i domaćem tržištu nekretnina. Iako su u januaru prošle godine, kao i u toku vanrednog stanja pravljene brojne prognoze kako za cene stanova tako i za tok prometa, činjenica je da se većina predviđanja ispostavila kao netačna. Ovo se naročito odnosi na procene da će se konačno zaustaviti dugogodišnji trend rasta prodajnih cena nekretnina.

Šta se dogodilo sa zakupom stambenog prostora i kakav ishod se procenjuje za 2021. godinu? Na kojim lokacijama cene kvadrata ne padaju i gde je najveće interesovanje za prodaju nepokretnosti? Prema mišljenju stručnjaka iz domaćih agencija za nekretnine, odgovori na ova pitanja su i dalje neizvesni. Procene i najave za 2021. godinu uglavnom se kreću u smeru rasta cena i velike potražnje za kućama na periferiji ili van grada.

Trend rasta cena stanova se nastavlja?

Prodajne cene nepokretnosti u prestonici, ali drugim većim i manjim gradovima Srbije poslednjih godina beležile su konstantan rast. Potvrdu za ove tvrdnje nalazimo na sajtovima za pretragu nekretnina kao što su Roommateor, Balkan-In, Bg nekretnine gde je evidentirano poskupljenje kvadrata kako starogradnje, tako i novogradnje. Negde je taj porast cena u procentima iznosio skoro 30%, kao što je to bio slučaj sa Kopaonikom u prvom kvartalu protekle godine ili manji, za šta su primeri Beograd (oko 8%), Novi Sad i Niš (oko 3%), kao i Kragujevac (oko 25%) i Kruševac (oko 13%). Premda se očekivalo da se zbog pandemije Covid-19 i vanrednog stanja ovaj rast cena u 2020. godini zaustavi i možda promeni smer, odnosno da stanovi pojeftine, do toga nije došlo.

Lokacije koje su se naročito istakle po visini cena u prestonici su opštine Stari grad, Vračar, Zvezdara, Palilula, Savski venac i Voždovac, Novi Beograd i Zemun, ali i periferna naselja poput Čukarice i Rakovice. U nekim od ovih krajeva primećen je blag i zanemarljiv pad cena novogradnje. Zanimljiv je podatak da je poskupljenje primećeno već u drugom kvartalu godine (prosečna cena stanova u starogradnji u prva tri meseca iznosila je oko 1.500 evra po metru kvadratnom, dok je u avgustu već bila za sto evra viša po kvadratu).

Po svemu sudeći, iako se očekivalo da se do kraja 2020. godine poskupljenje stambenog prostora zaustavi, vrlo je verovatno da će se ovaj trend nastaviti i u 2021. godini. Postoje i neka optimističnija predviđanja koja se oslanjaju na teoriju o prirodnom kretanju tržišta. Pod pretpostavkom da je za opstanak tržišta potrebna smena perioda rasta, stagnacije i na kraju kontrakcije cena, prema ovim prognozama period rasta završen je u decembru. To znači da se prema ovim prognozama pojeftinjenje očekuje otprilike krajem 2021. godine.

Kako se kreću prodajne cene nekretnina

Nakon zastoja kupoprodaje u prvoj polovini prethodne godine, oporavak domaćeg tržišta nekretnina dogodio se vrlo brzo. Uspostavljena je dinamika prometa, uprkos rastu cena. Najskuplji prodati stan bio je na Savskom vencu, po ceni kvadrata od oko 3.300 evra. Najjeftinije su bile nekretnine u Tutinu, gde je metar kvadratni stambenog prostora prodat za 400 evra.

Prosečna cena stanova u starogradnji u Starom gradu iznosi oko 2.200 evra, dok je novogradnja nešto skuplja (oko 2.600 evra po kvadratu). Na Vračaru se i stari i novi stanovi cene oko 2.000 evra po metru kvadratnom, na Paliluli i Zvezdari su malo jeftiniji (kreću se od 1.500 do 1.700 evra). Na periferiji prestonice mogu se naći stanovi i po ceni od 1.000 do 1.500 evra –u Rakovici, Čukarici, Surčinu i na Ledinama.

Foto: Pixabay.com

Što se tiče nekretina u ostalim mestima – cene stambenog prostora porasle su i u Nišu, Novom Sadu, te Pančevu, gde je skok drastičan – sa 800-900 evra na 1.200 evra. Podaci RGZ-a pokazuju da se stanovi u starogradnji u Novom Sadu kreću od 1.300 do 2.200 evra po kvadratu, dok je za novogradnju potrebno izdvojiti i do 2.400 evra. U zavisnosti od lokacije, stanovi u Nišu prodaju se po ceni od 600 do 1.500 evra.

Velika potražnja za vikendicama

Zanimljivo je da je u 2020. godini evidentirano pojačano interesovanje za vikendice i kuće za odmor. Zlatibor i Kopaonik su i pre vanrednog stanja bile atraktivne lokacije, a sada su naročito tražene i nekretnine na Fruškoj gori, Tari, kao i na obodima Beograda (Avala, Kosmaj). Ljudi su i ranije tražili mirna i bezbedna naselja za život, a sada je to naročito došlo u prvi plan. Stručnjaci koji se bave prodajom nepokretne imovine objašnjavaju da je pandemija dodatno ubrzala razvoj ovog fenomena.

Kuće za odmor i vikendice mogu se naći i po ceni nižoj od 800 evra po kvadratu. Na Tari i Fruškoj gori se kuće prodaju za oko 500 evra po kvadratnom metru. Kopaonik i Zlatibor i dalje imaju visoku cenu – preko 1.200 evra.

Šta će biti sa zakupom stambenog i poslovnog prostora?

Dok su prodajne cene stanova i vikendica rasle, potražnja za zakupom stambenog i poslovnog prostora naglo je pala u 2020. godini. Smanjeno interesovanje za iznajmljivanje nekretnina pratio je i pad cena izdavanja.Veliki broj lokala i stanova ostao je prazan, zakupci su se iselili tražeći lokacije po povoljnijoj ceni. Slično se dogodilo i sa poslovnim prostorima malih firmi koje su preusmerile svoje poslovanje na onlajn platforme i rad od kuće. Ovo ne uključuje velike kompanije i luksuzne tržne centre.

No uprkos ovoj činjenici, prema podacima Republičkog zavoda za statistiku, u oktobru 2020. godine izdato je čak 21% više građevinskih dozvola nego u istom periodu prethodne godine. Čak 84% izdatih dozvola je odobreno za zgrade, od toga 78,6% za stambene objekte – prijavljena je izgradnja 2 233 stana na teritoriji čitave Srbije. Privatne investicije i povećana gradnja obuhvataju i stambene i nestambene građevine, pa se tako u većim gradovima širom zemlje uveliko grade veliki kompleksi poput Bussines Garden-a u Beogradu, Wellport na Novom Beogradu ili tržnog centra Delta City u Nišu. Prema tome, sasvim je izvesno da tržištu nekretnina u 2021. godini tek predstoje dinamične promene i turbulencije.